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2018.10
直击博鳌 | 保利公寓总经理方琳:希望房子回归居住的本质

导读

2018年7月22日,保利公寓总经理方琳特邀出席明源博鳌21世纪房地产论坛,以“不负初心,拥抱明天”为主题分享了保利对长租公寓的思考:希望房子回归到居住的本质,并进一步强调了保利作为央企龙头对长租公寓行业的信心,以及对社会责任的担当。

2018博鳌?21世纪房地产论坛——主题论坛(一)品质人居:住房的美好时代

主题演讲:保利看长租公寓

保利公寓管理有限公司总经理方琳女士在【品质人居:住房的美好时代】主题论坛上进行了主题演讲,从经济、政策等方面分享了保利对长租公寓的思考。(以下为演讲原文)

经济视角

经济从三个方面看,供给、市场、需求。开发的峰值时代终将过去,或者是不久的将来要过去,大家都谈到50万亿或者是100万亿租赁的市场,开发是有限的,运营是无限的。这也是众多房企和开发商进入城市运营重要的判断。供给端看土地资源是有限的,市场端在一线或者是1.5线和二线租售和租金差不断的拉大,租房将会成为必然的选择。需求端是社会结构和消费结构发生了变化,导致这样的结构。

政策视角

政策视角从两个方面看,一个是让房子回归居住的本质,第二个是让我们房企因为房屋的使用价值获得利润,这是商业模型成立的前提。本轮政策核心的观点是房住不炒,要求房企不仅通过销售,通过使用价值方面获得利润,这是前提。

自持运营是未来很重要的市场主流

租赁的三种商业模式:自持运营、二房东,管理输出。我们认为自持运营是未来很重要的市场主流,前提还是REITs和资产证券化成熟发展的模式。二房东模式,最大的挑战就是薄利。管理输出可能专业化,会精致,但是规模不会做到很大。保利对长租公寓商业模式进行思考,前面大圈是整个开发体系,下面的小圈是运营平台,右边是资金平台,三者放在一起才成立,这个概念才成立的,一年前才搭建这个模型,正如早上分享这个话题,大部分的城市,只能覆盖1.2到2,只要有这个业务,就可以倒逼市场型的企业,会找到客服的关键点,这个模型上,客服的关键点有三个,第一是退,以怎样的融资成本退出来。第二是投,非常多的嘉宾提出,核心的环节就是获取资源的成本。第三是运营,到底是1.5还是1.6的回报率。上半年的思考和实践的过程中,国内和自持的资产都是偏离轨道,去年发行了50亿的REITs,今年3月份发行了17.17亿是第一笔,利息非常的低,低于5%,内部的项目无法覆盖回报的成本。我们上半年有了这样的业务,也有很多的机会找到我们,包括散落在各个城市增量房和存量房找到我们。我们会对此进行测算,我们慢慢的发现,开始从1.2—2,慢慢会有一些可能性接近。这里有两块,我们认为光租赁的逻辑是不能够完全的成立,必须是开发和租赁结合。我们坚信有一个前提,直接获得房子的成本,必然要高于我们获得租赁用地建设的成本。我们用地重新再建的成本,低于直接拿房,这是开发和租赁捆绑,成为闭合的商业模式重要的一环。

大会员系统+业态协同

近年还做了一件事情,大保利的会员系统,国内除了华润,并没有第二家做的特别好。今年持有8种业态中,做了4种业态,公寓、酒店、社区超市、购物中心。目前公寓的体量比较少,但是大会员系统中,我们已经有了基础,超过70万家的会员,我们是在大平台上,今年大会员系统有望通过四个业态达到300万家的会员。

几个业态协同,我们之间的需求会有点不一样,公寓目前来说通过别的业态进行导入,也是我们对集团资源借用和共享。保利公寓整合内部和外部的合作资源,包括林安物流是战略合作伙伴,滴滴打车是重要的股东,正在协同消费家的产品,打造N+,就是无忧系的产品。作为开发商的优势就是筹建和成本控制,多年房地产对于建筑布品和采购的成本平台,我们管了12年酒店,有12家代营酒店,我们在中央采购平台是有成本优势的。总部产品体验中心打的样板房,总体价格只有1250元的造价成本,里面的品牌都是大品牌,有时出街的产品,消费者就会问,这些小家电能用到这样的品牌,为什么其他家看不到,也是我们多年与每个供应商上亿的大单谈下来的,就是集采价格,也体现了保利酒店多年集采的优势。在N+中用的跟五星级酒店相同的床垫,这是非常有吸引力的。

N系品牌打造与拓展模式

我们目前有三个主流品牌,小N、企业公寓、N+青年公寓。保利小N就是年轻人到达城市的第一居所,这是我们的定位。我们的特点是,没有那么贵,小但是不讲究,高性价比,很吸引人。保利N+是为城市青年安舒适的家,青年社区讲的是调性时尚,生活研究所给你更多。保利N是经营品牌,注重城市生活的平台,纯粹乐趣、品质、经营社区是品质主要的调性。我们的N是三个含义,干净、温暖、新潮。

保利公寓在发展支持REITs的业务的同时,也在积极外拓合作项目,主要的合作方式有以下几种,第一是政府人才公寓和新区新城的人才公寓,我们不仅仅是保利公寓,而是保利的综合运营商,对城中村微改造和股权的方式更新。与其他的开发商进行合作开发和经营,现在已经与超过5家的其他开发商签订了战略协议,连同资本市场和银行做重资产购买的论证,优化资产的品质,投入运营。我们比较尝试在这块运作,今年有望做成一单重资产,这是非常不容易的,兄弟公司购物中心尝试做了五年重资产的购买,没有做成,今年公寓做成了第一单。

综上所述,保利希望做为央企责任,希望房子回归到居住的本质。以行业的地位,为市场搭建共赢的生态平台,谢谢大家。

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